[政策篇]

 后三中全會時代

 □記者 李飛

 核心提示 | 十八屆三中全會落下了帷幕，全會公報隨即發(fā)布，引發(fā)媒體、專家及房地產(chǎn)業(yè)界的紛紛解讀。雖然公報對房地產(chǎn)行業(yè)惜墨如金，只有“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”這一簡單表述，對房價、房地產(chǎn)調(diào)控和長效機(jī)制等只字未提，不過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市場心態(tài)已經(jīng)開始出現(xiàn)分化，對于未來樓市的走向也呈現(xiàn)出利好和利空兩派勢力。

 公報對房地產(chǎn)相關(guān)只字未提

 已經(jīng)落幕的三中全會，提了醫(yī)療衛(wèi)生，提了教育，但沒提住房問題。對一個群體而言，沒消息就是好消息，但對另一個群體而言，卻可以理解為國家不想解決這個大難題。

 但實際上，結(jié)合此前最高層的講話表態(tài)以及全會所釋放的“市場化改革”的基本信號，筆者更傾向于認(rèn)為：房地產(chǎn)的問題在決策層面，早已形成了共識。全會里提與不提，都不影響這種共識在未來的時間里逐步兌現(xiàn)。

 而且，全會里雖然沒有直接提及住房問題，但提到了財稅體制改革和土地制度改革。前者自然包含了公眾對分稅制調(diào)整和房產(chǎn)稅推出的期待，而后者則包含了對集體土地、小產(chǎn)權(quán)房“扶正”的期待。對于房地產(chǎn)市場而言，這些才是根本。一個樂觀的解釋是，談土地、談財稅，就是決策層在對此前學(xué)界呼吁盡快建立“長效機(jī)制”的回應(yīng)——土地改革可以緩解供應(yīng)問題，財稅改革則可以緩解土地財政與住房過多消費(fèi)問題。但這個長效機(jī)制要發(fā)生作用，也勢必經(jīng)過非常曲折的利益博弈與漫長的過程。而對于當(dāng)下，我們之于住房政策的解讀，只能綜合已然形成的共識。

 這個共識即是：首先繼續(xù)堅持住房市場化的大方向，其次強(qiáng)調(diào)政府之于住房保障的不可推卸的責(zé)任，再次會調(diào)節(jié)需求推行“適合”的住房消費(fèi)。這些在10月29日中央政治局的學(xué)習(xí)會議上已得到確認(rèn)。國家主席習(xí)近平關(guān)于四個關(guān)系的處理很明確地給住房問題的調(diào)整思路定了調(diào)子：政府管保障但不會大包大攬，市場管商品房但不會讓你無節(jié)制。與之前相比，住房政策走向保障與市場雙軌制的思路越來越清晰了——當(dāng)然，這更應(yīng)該叫做回歸，因為住房問題最初的制度設(shè)計就是這樣的。

 競合地產(chǎn)董事長王東告訴記者，制度設(shè)計的思路確定，將直接影響調(diào)控政策的取向。至少我們現(xiàn)在不用擔(dān)心行政化調(diào)控繼續(xù)嚴(yán)厲——像上海那樣繼續(xù)推出“限購加強(qiáng)版”的政策，像北京那樣對單價4萬元以上的房地產(chǎn)項目不準(zhǔn)預(yù)售，這些都將會成為非常特殊的個案。這些包括“限購”、“限價”在內(nèi)的行政干預(yù)政策之所以在三中全會召開之前趨于嚴(yán)厲，而不是放松，原因并非地方不清楚三中全會將確立市場化改革的大方向，而在于對此前確保房價調(diào)控目標(biāo)實現(xiàn)的高度擔(dān)心。所以，這些政策可視為新政未出而舊政未去的“過渡期”政策。而按照此前的共識，我們有理由認(rèn)為，三中全會后的新政策思路：既不會無視房價繼續(xù)暴漲，也不會一竿子打跌房價。從目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，房價暴漲的可能性主要存在于一、二線城市，而如果房價在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)依然薄弱的背景下出現(xiàn)大跌，所發(fā)生的影響可能是各方不能承受的。兩害相權(quán)取其輕，預(yù)期未來房地產(chǎn)市場的調(diào)控更多會趨向溫和，即便是房產(chǎn)稅推出，它的目的也是防止住房資源的分化懸殊，而不是故意套牢多套房者進(jìn)而把市場弄得慘不忍睹。

 利好派：強(qiáng)調(diào)市場機(jī)制利好行業(yè)

 利好派以地產(chǎn)商和業(yè)內(nèi)人士為主，認(rèn)為沒提調(diào)控、房價、房產(chǎn)稅，且強(qiáng)調(diào)“市場在資源配置中起決定性作用”利好行業(yè)，尤其是會議所提出的金融改革、稅收改革、農(nóng)村建設(shè)用地的可流轉(zhuǎn)、可抵押，乃至于放開社會資本特許經(jīng)營參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容，為房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展指出了新方向。

瑞銀證券策略分析師陳李認(rèn)為：“公報沒有專門論述房地產(chǎn)市場，我們相信，沒有政策就是最好的政策，地產(chǎn)板塊有望迎來估值重估?！?

 知名地產(chǎn)商人、萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林接受媒體專訪時稱，《決定》沒有再提“地產(chǎn)調(diào)控”是進(jìn)步，說明未來會加強(qiáng)市場的決定性作用，弱化調(diào)控，政府抓保障，市場做商品房。

 中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)則稱，盡管《決定》全文沒有提到房地產(chǎn)調(diào)控，但從內(nèi)容對市場化的多次強(qiáng)調(diào)，也能看出中央對房地產(chǎn)調(diào)控的市場化思路。在未來樓市調(diào)控長效機(jī)制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場化是大方向。

 不少房地產(chǎn)圈內(nèi)人士表示，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，這是公報中唯一涉及房地產(chǎn)的部分，未來農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地有望同權(quán)同價，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增加了新選擇。同時，公報“允許具備條件的民間資本依法發(fā)起設(shè)立中小型銀行等金融機(jī)構(gòu)”，將使開發(fā)商得到融資的便利，有助于增加住房供給，降低融資成本，從而有利于穩(wěn)定房價。在某種程度上，公報是房地產(chǎn)行業(yè)利好。

 利空派：農(nóng)村土地入市將沖擊房價

 而部分網(wǎng)民、投行和業(yè)外人則看空房地產(chǎn)，認(rèn)為改革升級房地產(chǎn)將被拋棄，農(nóng)地入市將擠破房價泡沫。全會里雖然沒有直接提及住房問題，但提到了財稅體制改革和土地制度改革，特別是公報所提到的土地政策，是中央政府對房地產(chǎn)“釜底抽薪的做法”，房價也將因此而下降。

 國家開發(fā)銀行研究院副院長、中國社科院金融所金融市場室主任曹紅輝指出，三中全會“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”提法值得注意。曹紅輝認(rèn)為，這個提法表明農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將不再局限于農(nóng)村，而是跟城市市場并軌，單獨(dú)提出“建設(shè)用地”，接下來更多農(nóng)村土地將進(jìn)入供應(yīng)，意味著城市房地產(chǎn)價格將受到?jīng)_擊。

 中國社會科學(xué)院研究員曹建海對媒體表示，給予農(nóng)民更多產(chǎn)權(quán)，是化解中國土地財政的重要舉措。一方面，這將會減少地方政府對農(nóng)村土地的征用，農(nóng)民土地或不再辦理征地手續(xù)，由農(nóng)民直接開發(fā)；另一方面，農(nóng)民的土地使用權(quán)或可以轉(zhuǎn)讓，土地產(chǎn)權(quán)多元化，將使得土地市場更加豐富，不再局限于地方政府征地。曹建海認(rèn)為，這一政策是對地方政府土地財政的沉重打擊，地方政府饑餓營銷下的土地供應(yīng)短缺問題將得到解決，由此造成的房價高漲問題也將因此減弱。

 衡量利空過早 期待細(xì)化文件

 那么，十八屆三中全會究竟對房地產(chǎn)發(fā)展影響幾何？對此，有分析認(rèn)為，三中全會作為關(guān)乎國家發(fā)展全局的會議，原本就不會將房地產(chǎn)這個具體行業(yè)放進(jìn)去，是大家之前期望值太高了。政府接下來或會出臺房地產(chǎn)長效機(jī)制方面的文件，現(xiàn)在衡量利好還是利空為時過早。

 星聯(lián)置業(yè)副總經(jīng)理李濤認(rèn)為，三中全會是關(guān)乎國家發(fā)展全局的會議，沒提房地產(chǎn)實屬正常，對三中全會在房地產(chǎn)方面的期望值也不應(yīng)過高。

 競合地產(chǎn)董事長王東告訴記者，一個健康平穩(wěn)的環(huán)境，對于房地產(chǎn)的發(fā)展更有利，從目前來看，新政府不希望用過多的行政手段干涉市場，這跟新一屆政府上臺之后的表態(tài)是一脈相承的，但是，由于三中全會更細(xì)則的內(nèi)容還未出臺，還有著很多的不確定性，對于房企來說，現(xiàn)在還是做好眼前的工作最重要。

 此外，不少專家表示，三中全會和公報，往往確定方向性、全局性、綱領(lǐng)性的內(nèi)容，其后各部門會進(jìn)行細(xì)化，是否會有房地產(chǎn)相關(guān)的長效機(jī)制文件出臺，值得期待。