最近一個(gè)時(shí)期，中國(guó)多地房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，部分地方政府也趁機(jī)出讓黃金地段的土地制造“地王”，進(jìn)一步刺激人們關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，這使得人們重思過(guò)去幾年的房地產(chǎn)調(diào)控，并期待地產(chǎn)調(diào)控能夠發(fā)力。近日，據(jù)報(bào)道，十八屆三中全會(huì)后，中央可能會(huì)推出地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

 中國(guó)需要保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，而地產(chǎn)投資是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最重要?jiǎng)恿?，因此，房?jī)r(jià)的單邊上漲需要地產(chǎn)調(diào)控的發(fā)力。而且，本屆政府也希望能夠深化改革與加大轉(zhuǎn)型力度，即避免用治標(biāo)不治本的方式而令調(diào)控效果不佳，希望以一種長(zhǎng)效機(jī)制將地產(chǎn)業(yè)引向一個(gè)正常的市場(chǎng)。

 房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)模式當(dāng)中具有特殊的地位，由于中國(guó)體制轉(zhuǎn)型釋放了龐大的商品房需求，再加上出現(xiàn)了城市化大跨越，地產(chǎn)投資爆發(fā)性增長(zhǎng)，成為支柱產(chǎn)業(yè)。分稅制下的地方政府缺乏足夠的財(cái)政進(jìn)行“政績(jī)比賽”，而銀行業(yè)改革后地方政府也不能像以前那樣在銀行隨意借貸融資，因此，通過(guò)出售土地或者抵押土地獲得資金成為地方政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施與樓堂館所建設(shè)的主要資金來(lái)源，這意味著地方政府在地產(chǎn)業(yè)中有很強(qiáng)的利益，也說(shuō)明地產(chǎn)支撐了中國(guó)經(jīng)濟(jì)一半左右的增長(zhǎng)。

 在過(guò)去十年，尤其是加入WTO之后，大量國(guó)際產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入中國(guó)，再加上美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)的寬松政策，中國(guó)出口額與順差大幅增長(zhǎng)，貨幣升值預(yù)期更是吸引大量資本，外匯占款導(dǎo)致的貨幣發(fā)行過(guò)多，出現(xiàn)了持續(xù)的通脹現(xiàn)象，起先來(lái)自溫州的炒房客通過(guò)炒房獲利，當(dāng)人們看到買(mǎi)房能獲利的時(shí)候，投資房產(chǎn)保值儲(chǔ)蓄成為大多數(shù)人的選擇，這進(jìn)一步推動(dòng)各地房?jī)r(jià)持續(xù)不斷的上漲。由于中國(guó)缺乏房產(chǎn)稅（持有稅），這種投資幾乎是沒(méi)有成本的贏利活動(dòng)，更激勵(lì)了大眾囤房熱情。

 可見(jiàn)，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)扭曲的因素很多，既有需求集中釋放的原因，也是匯率、利率等金融政策的因素，既有地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政的緣故，也有稅收結(jié)構(gòu)不合理的因素?，F(xiàn)在的政策主要是通過(guò)限購(gòu)打擊投資行為，又抑制地產(chǎn)企業(yè)融資削減供給。長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制，不需要捆綁方式，而需要一種疏導(dǎo)機(jī)制。

 制定對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)性工程，比如首先要盡快實(shí)現(xiàn)利率形成的市場(chǎng)化，消除通脹預(yù)期；比如改革分稅制，取消以GDP為中心的地方政績(jī)觀，但這些基礎(chǔ)性體制改革需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，因此，通過(guò)稅收和土地政策的改變來(lái)建立地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制是最有可能的。

 中國(guó)已經(jīng)在一些城市試點(diǎn)了房產(chǎn)稅，但是針對(duì)增量，在限購(gòu)的背景下針對(duì)增量征收房產(chǎn)稅并不明智?，F(xiàn)在一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)足夠高，以至于投資也存在風(fēng)險(xiǎn)，而三四線城市則出現(xiàn)了供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題，因此，投資已經(jīng)不再是泡沫的推動(dòng)力。地方政府應(yīng)該通過(guò)對(duì)存量征稅將囤積的住房逼向市場(chǎng)，如果說(shuō)中國(guó)人購(gòu)房時(shí)已經(jīng)繳納了70年的土地使用費(fèi)以及其他稅費(fèi)，征收房產(chǎn)稅有重復(fù)征稅之嫌，那么，征稅從家庭第二套或第三套算起就避免了對(duì)自住需求的重復(fù)征稅。

 但是，由于一些既得利益群體可能是擁有住房最多的，所以，房產(chǎn)信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)并且征收房產(chǎn)稅阻力很大。不過(guò)，隨著三四線城市土地開(kāi)發(fā)逐漸式微，地方政府有更大的動(dòng)力征收房產(chǎn)稅，一線城市不能繼續(xù)依靠土地財(cái)政而反對(duì)房產(chǎn)稅。事實(shí)上，這些反對(duì)聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅的地方政府并沒(méi)有那么大的力量，關(guān)鍵在于決策的意志。